収益物件や不動産投資の融資（アパートローンや責任財産限定型（ノンリコース型）ローン）

不動産投資やアパートやマンション経営で収益物件
購入の際のアパートローンや責任財産限定型
（ノンリコース型）の説明をします。

アパートローンは銀行（都市銀行・普通銀行）や
ノンバンクなどの金融商品です。

アパートローンでは土地を所有しているという
条件が必要になるところもあります。

当然融資（ローン）のため焦げ付きを防ぐ為の
担保や保証が必要なのが普通のアパートローンです。

これは建物なら耐用年数や減価償却での価値が下がる
可能性があり、土地を担保にしたほうが担保での
価値はあるとみなされるからです。

このアパートローンに新しい融資（ローン）の形が
あり、責任財産限定型（ノンリコース型）
いわゆるノンリコと言われる融資が不動産投資家
などの間で話題になっています。

責任財産限定型（ノンリコース型）では勤続年数や
収入など審査が厳しい銀行融資でもその枠組みを
越えた緩やかな条件で融資が受けられるような
仕組みになっています。

責任の範囲をその物件（収益物件）に限定した
一種のアパートローンなので個人の財産まで
責任が及ばないようです。

なので返済不能となった場合でも収益物件の
売却だけで済みますので不動産投資や
アパート経営やマンション経営を始める方に
注目されています。

大体最長30年間の融資で、変動金利や固定金利
も用意されている銀行もあります。

収益物件に不動産投資で購入の融資（ローン）について

不動産投資などで収益物件でアパートローンや
責任財産限定型（ノンリコース型）アパートローン
などの説明をします。

収益物件を購入する場合、キャッシュで一括で
買う方も少なくほとんどの方は融資（ローン）を
利用するのですが、そこで色々な問題が出てきます。

普通の社会人で独立や自営業目的などでの
収益物件の購入は気軽にできるものではなく
アルバイトや派遣社員では勤続年数などの
条件的に融資（ローン）は受けられない場合が。

ビジネスマンでも派遣でも同じ会社に1年以上
働いている実績などは収益物件購入の為の
融資（ローン）の最低条件でしょう。

また収益物件の購入は不動産投資などでも
融資を受ける形になります。

ここでアパート経営やマンション経営への
不動産投資についてアパートローンという
融資方法の説明をします。

賃貸マンション・アパートローンとも言いますが
銀行などでの審査で普通の銀行から借りるローン
はこのアパートローンになるのが多いです。

金融商品であるアパートローンの中で、
普通のアパートローンの他に、銀行に多い
責任財産限定型（ノンリコース型）の
アパートローンがあります。

責任財産限定型（ノンリコース型）では
担保や責任も個人の財産まで及ばず、収益物件
だけに限定したアパートローンです。

アパートローンや責任財産限定型
（ノンリコース型）の詳しい説明は
別の記事で説明します。

中古や新築の収益物件のメリット・デメリット

中古や新築の収益物件のメリット・デメリットを説明します。

●中古収益物件のメリット
購入価格も安く、最初からある程度入居者で埋まっていて
家賃収入が見込める収益物件も多く、周辺の環境がある程度
整っている場合も。

そしてなにより収益物件の安さと、利回りの良さも
メリットにあげられます。

●中古収益物件のデメリット
不動産投資という観点から見ても融資の対象外である
銀行の評価がある収益物件も多いことです。

そして中古収益物件の出口戦略ですが、いざ売却と
なった場合でも評価が低い場合もあり、例えば耐震性
に問題があるとか設備の老朽化で修繕費が高額に
なりそうな物件ならなおさらでしょう。

●新築収益物件のメリット
耐用年数が長く中古収益物件に比べて利回りは低いですが、長期的に見ると家賃収入期間の長さなどで有利です。

新築なので評価も高いので融資も可能なのもメリット
で小資金で始められる新築収益物件も多いです。

地方でも都会でも新築収益物件なら長期的に安定した
家賃収入が得られる他に、出口戦略という売却から
見ても高額で売れる収益物件が多いというです。

またオートロックなど設備があれば防犯セキュリティーが入居者が安心できる収益物件であり地震への耐震性
なども最新の耐震性を備えている場合もあります。

●新築収益物件のデメリット
入居者がある程度埋まるまで、最初は家賃収入が
見込めないの点でリスクがあること。

収益物件の入居者の状況が埋まるまでつかめないので
周りの環境（駐車場・夜間の騒音・スーパーマーケットやコンビニエンスなど）の市場調査を綿密にしないと
失敗するデメリットもあります。

収益物件の選び方（周辺の環境について）

収益物件のアパート・マンションの選び方で
ポイントとなる周辺の環境についてアドバイス。

収益物件を購入する場合、都会より地方の不動産の
ほうが利回りは高いのですが、それは収益物件が
なかなか売れないからでもあるでしょう。

出口戦略という言葉がありますが、収益物件への
投資は購入のときもそうですが、いざ売却になった
場合のことも考える必要がありますが「不動産投資」
という観点でも同様です。

地方では、値段の安さが魅力に見える収益物件でも
実際は空部屋が多く入居希望者が少ないなどの
不安があります。

利回りだけでなく、収益物件が鉄筋か木造かや
若しくは築年数や設備など、物件自体の問題と
周りの環境（駅から徒歩何分か）なども総合的に
市場調査する必要があります。

環境を考えると日当たりなどより、駅に近い立地条件
の方が入居希望者も便利に思うようです。

駅に近いと言っても収益物件情報にある徒歩1分など
の文言を信用せずに自分の足で歩いてみて下さい。

例えば駅から収益物件であるアパート・マンションまでスムーズに行って1分というだけで信号機や遮断機が
あるとかで実際には5分かかる場合もあります。

他には駐車場や、昼間より特に夜の騒音、日当たり
そして家族も住めるような収益物件なら学校への近さ
スーパーやコンビニエンスなど利便性も収益物件の
環境の市場調査に入れましょう。

今は不便な立地の収益物件でも、大きなスーパー
など便利な施設が近くにできる計画があったり
する将来性も見逃さないようにすると不動産投資
にも役立ちます。

収益物件を手放す理由や初心者向けアドバイス

収益物件とは大筋でアパート・マンションを購入して
家賃収入を得られるような不動産物件を言います。

そのような家賃収入など毎月収益がある収益物件を
手放す方もいるのかいう初心者の考えがあります。

しかし世の中は広いもので、収益物件という不動産を
持ちアパート・マンション経営していても資金調達
のためにすぐ現金が必要な方も多く、収益物件を
手放す方も結構多いのです。

いわゆるオーナーチェンジというものですが、
他にはアパート・マンション経営者の高齢化による
ものや、経営を引き継ぐ者が誰もいないなど。

あと収益物件を購入してアパート・マンション業を
行っていたが、他の条件の良い収益物件である不動産
に乗り換えたい方などが手放す理由でもあります。

収益物件を売買する需要は世の中が不景気になれば
なるほど顕著に表れてくるようです。

収益物件を売りたい人や、そのアパートやマンション
を購入し家賃や賃貸収入を得るために買いたいという
欲求は世の中の景気に応じて動きます。

状態の良い収益物件を購入できるのは、このような
景気の悪いときの方が、却って有利です。

サブプライム問題や銀行の貸し渋りや原油の高騰による影響もあるので収益物件の問題は日本だけでなく世界的みても同様でしょう。

利回りのよい収益物件を探すのは素人では大変
ですが、一番無難な不動産投資なら中古の収益物件
を狙ってみるのも手です。